Hakkında

Hakkında için 14 cevap

1. kenan baycan der ki:

   09 Mayıs 2010 tarihinde, saat 10:32

   muzaffer bey merhaba ,
   öğrenmek istediğim konu bir konut koop üyesiyim koop ortak mülkü 10 ad daire var fakat genel kurul kararı olmadan bu daireleri yeni üye aldık diyerek satılması bu konuda sorduğumuzda genel kurul kararı olmadan yapılamaz deniyor fakat koop yönetimi yetki var demektedir yükleneici ile ek sözleşme yaparak üyelere ek maliyet çıkmıştır ek sözleşmeleri genel kurula getirme sorumluluğu yokmu,inşaatı 60/40oranında kat karşılığı anahtr teslim omasına rağmen bilgi verirmisiniz teşekkür ederim..
2. Muzaffer Deligöz der ki:

   10 Mayıs 2010 tarihinde, saat 13:09

   Kenan Bey,
   1-Kooperatife ait dairelerin satışı, asgari satış fiyatları ve satılacak daire adedini mutlaka Genel Kurul belirler. Yönetim Kurulu bu karara uyarak işlem yapar. Yönetim Kurulunun bu konuda yetkisi yoktur.
   Bu Anasözleşmenin 23/9-10 ve 11. fıkralarında ve Kooperatifler Kanunujn 42/6-7-8 md. sarih olarak yazılmıştır. 23. maddenin son fıkrasında ise; ” Genel Kurul yukarıdaki görev ve yetkilerini devir ve terkedemeyeceği gibi, kooperatifin amaçları ile ilgili her türlü işler hakkında da karar verir” denilerek, bu hususta Genel Kurulun açık ve kesin karar alması gerekir.
   Yasni, “Yönetim kurulu daireleri satar, yeni üye alır” diyemez. Açık ve seçik olarak, kaç üye alınacak, bunlara verilecek daireler için en az kaç lira alınacak birleyecektir.
   Bu konuda yukarıdaki gibi bir karar daha önceki Genel Kurullarda da alınmış ise, geçerlidir. Yani son genel Kurulda alınması şart değildir.
   BU yapılmadan satış varsa, bunu Denetciye yazı ile bildirin. Ayrıca Noterden Yönetim Kuruluna bir ihtar seçerek kanunsuz olarak satış yapıldığını yukarıdaki maddeyi de belirterek ihtar edin. Suç işlediklerini bildirin.
   Bakanlığa bir şikayet dilekçesi ile yazıp, müfettiş isteyin.
   Eğer bu konuda ortakların çoğunluğu sizin gibi düşünüyorsa, Anasözleşmenin 27/3 Kanunun 46/2 .maddeleri gereğince ” 4 ortaktan az olmamak üzere toplam ortak sayısının Onda birinin isteği halinde Genel Kurul 10 gün içinde Yönetim Kurulu tarafından toplantıya çağrılır” denilmektedir. BU maddenin son fıkrası gereğince; Yönetim Kurulunca bu isteğin zamanında yerine getirilmemesi halinde Denetim Kuruluna aynı başvuru yapılır. Denetim Kurulu da yapmazsa Bakanlık İl müdürlüğüne durum bildirilerek Genel Kurulu toplantıya çağırması istenir. Bakanlık da görevini yapmazsa Mahkemeden toplantı yapılması kararı istenir.
   Bu başvuruda Toplantının ne için istendiği belirtilerek Gündemin ne olacağı da belirtilir.
   Bu arada Yönetim Kurulunun görevini suistimal ederek kooperatif mallarını yetkisi olmadan satması C.Savcılığına da suç duyurusu olarak bildirilir.

   2- Aynı şekilde, Yönetim Kurulu Anasözleşmenin 23/10 md ve kanunun 42/3 md. gereğince inşaat işleri için Yüklenici ile yeni bir sözleşme yapabilmesi içinde Genel Kuruldan açık ve net karar alması gerekir. Ek maliyetlerin ortaklardan talep edilebilmesi için bu kararın alınıp yönetim Kurulunun bu karara göre ek sözleşme yapması gerekir.
   Bu yapılmamışsa yapacağınız müracaatlarda bunu da belirtmeniz gerekecektir.

   Selamlar
   Muzaffer Deligöz
3. kenan baycan der ki:

   10 Mayıs 2010 tarihinde, saat 20:57

   muzaffer bey ilginize teşekkür ederim sormam gereken başka sorularda var uygun bir gün sizi arıyarak uğramayı düşünüyorum selamlar……..
4. kenan baycan der ki:

   22 Mayıs 2010 tarihinde, saat 17:48

   merhaba muzaffer bey
   sitenizdeki bilgileri okudukça bilgileniyorum,ben çok bilgisizmişim bu konularda,şerefiye konusunu okuyordum benim konumumu anlatmaya çalışayım bu konuda bilginize başvurmak istiyorum ,koop kuralardan sonra bir mimarlık bürosuna şerefiye değerlendirmesi yaptırmış ve bu belirlenen rakamı üyelerden aldı benim dairemyüksek oranlı olanlardandı ama inşaat bitme durumunda site olmasına rağmen benim dairemin bulunduğu bina ve yanındaki dört bina yola cepheli yani belediye yoluna site güvenliğinden yararlanamıyacak konumda ayrıca yolun yanında bina yapıldı karşısındada yapılıcak ayrıca sosyal tesise gitmek için yola çıkarak dolaşmam gerekicek binanın yanından içeri geçmek için yol yok ,ve sizin yazılarınızdan öğrendiğim projede değişiklik yapılamıyacağını ve yapılısa suç olduğunu ve mahkemeye dahi verilebileceğini yazmışsınız ve buna rağmen; mütahit koop ile anlaşarak [üyelerin onayı olduğunu idda ediyorlar]projede değişiklik yapmışlar ve yeni proje ruhsat masraflarınıda ek sözleşme(genel kurula danışmadan] ile koop üslendirilmiştir bu koop üyelerine ek yükümlülük getirmiş ve belediyede eski projeye bakarak yapılan değişikliklerle yeni projeye onay vermemekte veya zorluk çıkarmaktadır bizim yapılan konutlarda şuan oturmalar başlamış ama ruhsatımız yok bu konularda yorumunuzu rica ediyorum .[biz sanırım baya sorunlu bir durumdayız) ilginize şimdiden teşekkür ederim sağlıcakla kalınız kenan baycan.
5. Muzaffer Deligöz der ki:

   23 Mayıs 2010 tarihinde, saat 01:58

   Kenan Bey,

   Genel Kuruldan karar olmadan Yönetim Müteahhit ile anlaşamaz. Şayet Müteahhit iş yapmakta ise, ona ek iş verebilir.

   Eğer Yönetim Kurulu proje değişikliği ve ruhsat için para topluyorsa ve bu da makul ise, elbette işi yapabilmek için bunu yapacaktır. Buna ek yükümlülük denmez. Ek yükümlülük, Bilanço açıklarını kapatmak için toplanan paradır. Burada yapılacak bir iş için para toplanıyor. Bu kooperatifin yürümesi için zaruridi olan bir şeydir.
   Ruhsatsız oturumlar için diğer sorulara verdiğim cevapları okuyunuz.

   Selamlar.

   Muzaffer Deligöz
6. MD der ki:

   20 Temmuz 2010 tarihinde, saat 18:51

   Muzaffer Bey merhaba,il bazlı KSS bilgilerine nereden ulaştığınızı öğrrenmek istiyordum.Örneğin Mardin ilindeki KSS’lerdeki işyeri sayılarının en güncel hallerini nerden öğrenebilirim?
   Teşekkürler şimdiden.
7. Muzaffer Deligöz der ki:

   21 Temmuz 2010 tarihinde, saat 23:39

   Sayın Demir,

   Sanayi Bakanlığı sitesinde istediğiniz bilgileri bulabilirsiniz.

   Selamlar

   Muzaffer Deligöz
8. kenan baycan der ki:

   31 Temmuz 2010 tarihinde, saat 21:34

   muzaffer bey merhaba ,
   sormak istediğim koop ait ortak mülk olan dükkanların kiraya veilmesi hangi yolla olması gerekiyor yönetim halen kat irtifa tapusunu alamadığından site yönetimi oluşturulmadı fakat geçici site yönetimi kurmak istiyorlar bunuda kendi adamlarına yaptırıyorlar bu geçici yönetim veya koop yönetimi dükkanları kiraya verme veya satışını yapabilirmi ilginize teşekkür ederim.
9. Muzaffer Deligöz der ki:

   01 Ağustos 2010 tarihinde, saat 14:14

   Sayın Baycan,

   Kooperatife ait dükkanların kiraya verilmesi veya satılması kararını Genel Kurul verir, Yönetim Kurulu tatbik eder. Yalnız burada önemli olan kira veya satış bedellerinin en az fiyatını da Genel Kurulun belirlemesi gerekir.

   Kiraya verilmesi çekli Genel Kurulda belirlenmemiş ise, Yönetim Kurulu kararı ile belirlenir. Yani Açık artırma veya kapalı zarf gibi..

   Site yönetimine geçilemediğinden dolayı site ile ilgili yönetimi Kooperatif yapar. Bunun için de bir yönetici atar. Veya Bütün ortakları toplayarak onların seçeceği bir yöneticiye verir. Bu hususu Yönetim Kuruluna bırakmak istemezseniz, Genel Kurulda karar alabilirsiniz.

   Selamlar

   sitemizde bu husustaki Yargıtay kararları ve kanun maddelerini bulabilirsiniz.

   Muzaffer Deligöz
10. Muzaffer Deligöz der ki:

    17 Eylül 2010 tarihinde, saat 12:05

    Kenan Bey,

    Bahçeler Belediyeden verilmez.
    Siz tapuya giderek bu hususta gerekli bilgiyi aldıktan sonra diğer konuları konuşmak gerekir.
    Selamlar
    Muzaffer Deligöz
11. Muzaffer Deligöz der ki:

    09 Ekim 2010 tarihinde, saat 20:58

    Mustafa Bey,

    Apartmanınızın belediye tarafından onaylı Projesinde Çatı var ise; bütün daire malikleri eşit olarak yapım masrafına iştirak etmek zorundalar. Bunu kabul etmezlerse; mahkeme yoluyla yaptırabileceğiniz gibi, siz yapıp, masraflarını onlardan dava ile alabilirsiniz.
    Kiraya verilen bodrum kiraları ile yaptırılmasında bir mahzur olmaz. Ancak kalan miktar her daireden (Daireler eşit büyüklükte ise) eşit olarak alınır.
    Bu durumda Çatıdan sızan su sebebiyle meydana gelecek zararı da bütün kat maliklerini dava ederek isteyebilirsiniz.
    Çatı için üst katta oturanlardan Şerefiye payı diye bir şey alınamaz. Şerefiye payı tam tersine aşağıda oturanların vereceği bir miktardir. Tabi bu yapıldığı sırada, ödenecekti
    Siğorta sizin hasarınızı ödese bile, bunu Çatıyı yapmayan bütün kat maliklerinden talep edecektir.
    Bana göre; mahkeme yolu hem uzun hem de apartman gibi aynı yerde oturanların yapmaması gereken bir yol. Bunu siz iyilikle anlatınız.
    Bu konudaki Yargıtay kararlarını sitedeki Çatı ve Yargıtay bölümünden bulun. Diğer kat maliklerine gösterin.

    Kat Mülkiyeti Kanununda;
    ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA:
    MADDE 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :
    c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
    Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) “yüzde beş” hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
    634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre; Kat mülkiyetine konu olan bir yapının;

    MADDE 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
    a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
    b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
    c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
    Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
    Öte yandan; yukarıda sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması için zorunlu olan bölüm ve eşyalar da “ortak yer” kavramı içerisinde değerlendirilir.
    Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenir. KMK 19 ncu maddesi, tüm kat maliklerine; ana gayri menkulün bakımı-güzelliği- mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir. Kanun; ortak yer kapsamında olan yerlerin “inşaat-onarım-boyama ve badana” işlerini kat maliklerinin 4/5 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir. Kat malikleri ortak yerlerde kendi kararları ile değişiklik-tadilat vs yapamazlar.
    14.11.2007 tarihli Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu “ortak yerler” konusunda eski kanunda bulunmayan bir düzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” denilmektedir.

    Çatı’nın Durumu:
    Ortak Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine göre “çatı” ortak yer kapsamındadır. Bu nedenle, ana taşınmazın Çatısının yapımı, tamiri, çatıdan su sızması nedeni ile bağımsız bölümlerde veya eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir. Bu hususta, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’ nin 24.03.2005 tarih, 2005/ 34 Esas, 2005/ 2787.K sayılı örnek kararı da mevcuttur.
    DİĞER BİR YARGITAY KARARI:
    Anagayrimenkulün bakım, koruma ve onarım giderleri genel gider niteliğinde olup, bu giderlerin ve bunun için toplanacak avansa kat maliklerinin her birisi aksi kararlaştırılmadıkça kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlü olduğu gibi, bu konuda kat malikleri kurulunca alınan kararlara da uymaları zorunludur.(Y.18.HD. 2002/10746 E- 2002/12060 K.)

    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
    Tarih : 17/02/2005 Esas No : 2005 / 661 Karar No : 2005 / 922
    Özü : ANA YAPIDAKİ ORTAK TERASIN ONARIMINA TÜM KAT MALİKLERİNİN KATILIMI ZORUNLU OLUP, DAVACININ BİR KISIM KAT MALİKİ LEHİNE FERAGATİ HALİNDE ONARIM GERÇEKLEŞ MEYECEĞİNDEN TÜM KAT MALİKLERİNİN ONARIMA KATILMASI GEREKİR

    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
    Tarih : 30/03/2006 Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
    Özü :KAT MALİKLERİNDEN HER BİRİ, ARALARINDA BAŞKA TÜRLÜ ANLAŞMA OLMADIKÇA ANA TAŞINMAZIN BÜTÜN ORTAK YERLERİNİN BAKIM, KORUMA VE ONARIM GİDERLERİ İLE ORTAK TESİSLERİN İŞLETME GİDERLERİNE VE DİĞER GİDERLER İLE İLGİLİ AVANSA KENDİ ARSA PAYI ORANINDA KATILMAKLA YÜKÜMLÜDÜR. GİDER VEYA AVANS PAYINI ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA DİĞER KAT MALİKLERİNDEN HER BİRİ BU KANUNA GÖRE DAVA AÇABİLİR, İCRA TAKİBİ YAPABİLİR. KAT MALİKİNİN PAYINA DÜŞECEK GİDER VE AVANS BORCUNDAN, GECİKME TAZMİNATINDAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BİRİNDE KİRA AKDİNE, OTURMA HAKKINA VEYA BAŞKA SEBEBE DAYANARAK DEVAMLI BİR ŞEKİLDE FAYDALANANLAR DA MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN SORUMLUDUR. ANCAK, KİRACININ SORUMLULUĞU ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİRA MİKTARI İLE SINIRLI OLUP YAPTIĞI ÖDEME, KİRA BORCUNDAN DÜŞÜLÜR

    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
    Tarih : 29/06/2004 Esas No : 2004 / 3645 Karar No : 2004 / 5469
    Özü : ANATAŞINMAZIN SAĞLAMLIĞI İLE BAKIMI VE KORUNMASI HER KAT MALİKİ İÇİN VAZGEÇİLMEZ BİR GÖREV OLUP, ACİL VE ZORUNLU HALLERDE VEYA MAHKEMECE YAPTIRILAN TESPİTTE, ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI YANINDA KULLANILAN MALZEMELERİN ÇÜRÜMESİ YA DA ESKİMESİ HALLERİNE MÜNHASIR OLMAK ÜZERE, KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN, İLGİLİ KAT MALİKİ GEREKLİ ONARIMI YENİLEME VE TAMİRATLARI TEK BAŞINA VE PROJESİNE UYGUN OLARAK YAPTIRARAK, MASRAFLARI DA DİĞER KAT MALİKLERİNDEN İSTEYEBİLİR. ONARIMA MUHTAÇ OLAN BÖLÜMÜN MÜTEMMİM CÜZÜ NİTELİĞİNDEKİ IŞIKLIK VS. GİBİ BÖLÜMLERİNİN DE, -BU İŞİ YAPAN USTANIN GEREK GÖRMESİ DURUMUNDA,- MUTLAKA ONARILMASI GEREKİR

    Bu kararları kopya edip, basın ve komşularınızla yapacağınız toplantıda okuyun.

    Selamlar

    Muzaffer Deligöz
12. Muzaffer Deligöz der ki:

    20 Ekim 2010 tarihinde, saat 10:01

    Sayın Pulatoğlu,

    Kat iritfak tapuları verilmeden Tapuya Yönetim Planı verilmez. Yani ancak Tapu verilirken bu yapılabilir. Tapusu verilmemiş yerin hele hele iskan alınmadı işse Yönetim Planı olmaz. Bunda bir yanlışlık var.
    Koperatifin yıllık toplantıları yapılmıyor mu ? BU toplantılara üye olarak sizin de iştirak etmeniz gerekir. Eğer sizi çağırmıyorlarsa mahkemeye giderek toplantıyı iptal ettirebilirsiniz.
    Yönetim Planınında bazı kat maliklerinin korunması diye bir şey olunmaz. Sizin bahsettiğiniz başka bir şey olsa gerek.
    Tapuya giderek kooperatife uyü olduğunuzu belirtip, yapılan konutlar konusundaki tapu durumunu inceleyin.
    Eğer siz dışarıda bırakılmış iseniz, mutlaka bir avukatla görüşüp dava açınız.

    Selamlar

    Muzaffer Deligöz
13. Muzaffer Deligöz der ki:

    20 Ekim 2010 tarihinde, saat 10:30

    Ünal Bey,

    Kooperatiflerin satılması diye bir şey olmaz. Kooperatifin arsası varsa belki o satılabilir.
    Söylemek istediğiniz kooperatifi başkalarına devir etme ise buna satış denmez. Kooperatif üyelerinin her birinin isterse bir başkasına üyeliğini devretme hakkı vardır. Ama bunun fiyatını ve devir zorunlulupğunu Genel Kurul kararlaştıramaz. Siz isterseniz devredersiniz, isterseniz etmezsiniz. Hele hele bu devir için Yönetim Kuruluna bir yetki verşlmesi ise zaten mümkün değil.
    Arsanın satışına Genel Kurul karar verir. Fiyatı ne olursa olsun, çoğunluk kararına göre satışı yapılabilir. Eğer siz bu karara muhalif kalıp, isminizi de zapta yazdırdı iseniz veya toplantıda bulunmadı iseniz 1 ay içinde mahkemeye müracaatla kararı iptal ettirebilirsiniz.Genel Kurulun Yetkisi şöyledir:
    Madde:42
    6. Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerine ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek.
    Eğer bu karar alınmış ve siz 1 ayı geçirmiş iseniz dava açabilmeniz için 1 ay içinde haber aldığınzı ispat etmeniz gerekir.

    Bir avukatla görüşerek arsanın durumunu ortaya çıkarın. Sonra ne yapacağınıza karar verirsiniz.

    Selamlar
    Muzaffer Deligöz
14. Muzaffer Deligöz der ki:

    21 Ekim 2010 tarihinde, saat 10:57

    Kenan Bey,

    Tek binadan ibaret apartman ile birçok bloktan oluşan site ayrı usule tabidir.
    Sizin tek blok mu çok blokmu var belli değil bu bakımdan herhangi bir cevap veremiyorum.

    Ayrıca, müteahhit dediğiniz kişiler daire sahibi mi.
    Kooperatifinizin kaç ortağı var ve müteahhide daire verilmiş se kaç dairesi var.
    Herkes tapusunu sizin gibi almadı mı vs.
    Bir çok bilgi noksan..

    Selamlar
    Muzaffer Deligöz