Mantolama Konusunda Bir İhtilaf

SORU:

Toplam 9 daire ve 2 dükkandan oluşan bir apartmanda oturmaktayım.

Dükkan üzerinde ikamet eden 3 daire maliki dükkanlarda herhangi bir ısıtma sistemi bulunmadığını, dükkanlardan dolayı evlerinin soğuduğunu ifade ederek dış cephede yapılacak mantolama işlemine dükkan tavanlarının da dahil edilmesini talep etmektedirler.

Buna karşın dükkan sahipleri de dükkanın market olduğunu, faaliyetlerinin engelleneceği gerekçesiyle buna karşı çıkmaktalar.Yönetici olarak nasıl bir uygulama yapabilirim?
Yaptığım araştırmada hukuki bir dayanak bulamadım. Kat Malikleri Kurulunda mantolama işlemi için alınacak oy çokluğu kararına bu maddenin (dükkan tavanlarının izolasyonu) de ilavesi hukuken bir mahzur yaratır mı?
Yardımlarınız için teşekkürler.
Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Yöneticinin yapacağı işler..

SORU:

Ana gayrimenkulün dış cephe mantolamasının yapılması/yapılmaması veya başka bir onarım yapılması konusunda yönetim kurulu, Kat malikleri kurulundan karar almadan, avans toplayabilir mi? Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

3 Daireli Apartmanda Mantolama Yapılması

SORU:

Bizim apartmandaki sorunumuz şu şekilde .

3 katlı 3 daireli bir apartmanda yaşıyoruz.

Apartmanda bulunan benle beraber diğer kişi mantolama yaptırmak istiyoruz. Çünkü bina 40 senelik ve çok acil bir şekilde boya istiyor.

Ama diğer en altta oturan komşumuz mantolama işine karışmam diyor. Siz ne yaparsanız yapın başınızın çaresine bakın diyor. Ben para mara vermem diyor.

Bununla ilgili ne gibi bir yol izlemeliyiz . İkimiz yaptıracağız ama apartman o zamanda en alt kat olmadığından dolayı kötü bir görüntü içinde olacak.

Alt kattaki komşuyu nasıl yasal yollardan ikna edilebilir.

Sizden yardım bekliyoruz.

Şimdiden teşekkürler.

Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Apartman Yönetimi – Yalıtım – Yönetici

SORU:

GEÇEN YIL NİSAN AYINDA OTURMAKTA OLDUĞUM EVİ ALDIK

SİTE OLARAK YALITIM YAPTIRMAK İSTİYORDUK, TOPLANTI YAPILDI.

TOPLAM DAİRE SAYISI 54   TOPLANTIDA 4O MALİK YALITIMI KABÜL ETTİ VE BİR  KÂĞIDA İMZALAR ATILDI.

BİR DAHAKİ TOPLANTILAR, TOPLANMADAN 2 SAAT ÖNCESİ KAPI KAPI DOLAŞILARAK VE SÖZLE BİLDİRİLDİ. EŞİM İŞTE VE BEBEĞİME BAKACAK KİMSE OLMADIĞI İÇİN KATILAMADIM.

TOPLANTILARDA KAT MALİKLERİ YÖNETİCİYE BİR YETKİ VERMEMİŞ. BİR YÖNETİM PLANIDA YOK.

AMA 4 YILDIZ BLOK VE 5 DÜZ BLOĞUN KENARDA KALAN DIŞ CEPHESİNE YAPILACAKTIR DİYE BİR KARAR VAR.

YALITIM İÇİN TEKLİF VEREN FİRMALARDAN EN UCUZ FİYATI VEREN FİRMA DA SEÇİLMEMİŞ.  PİYASAYA GÖRE YÜKSEK YAPILIYOR İŞ.

ÜSTELİK BENİM DAİREM YAPILACAK YERLER ARASINDA YOK AMA YİNEDE BAŞLANDI YAPILMAYA.
KARAR DEFTERİNİ GÖRMEK İSTEDİK ,FESATLIK ÇIKARIYORSUNUZ DİYE GÖSTERMİYORLAR.BİZE YAZILI OLARAK YAPILAN İŞ TEBLİĞ EDİLMEDİ,

ANLAŞMALAR PANOYA ASILMADI. BİNANIN PANOSUNDA DAİRE BAŞINA DÜŞEN ÖDEME BEDELİ YAZIYOR SADECE.

AYRICA EVLERİMİZ GAZ BETONLA YAPILMIŞ. BİNA DA PROJE KOPYASI DA ASILI DEĞİL. BİNANIN DIŞINDAKİ İSKELE, İŞÇİLERİN KEMERİ, BAREDİ, İSKELESİ  HİÇ BİRİ YÖNRTMELİKLERE UYGUN DEĞİL. FİRMAYI SÖZLÜ UYARDIK, BİZLERE ARKAM KUVVETLİ HEPİNİZ ÖDEMEK ZORUNDASINIZ DEDİ. MAFYACILIK YAPIYOR.
YÖNETİMİ UYARIYORUZ İŞ BİZDEN ÇIKTI FİRMAYA SÖYLEYİN DİYORLAR.
BİKAÇ AVUKATA DANIŞTIK, A4 KAĞIDINA YALITIM YAPILSIN DİYE ATTIĞINIZ İMZALAR KARAR DEFTERİNE YAPIŞTIRILIR , KURUR KARARI DİYE GÖSTERİLİR BİŞEY YAPAMAZSINIZ DEDİLER.
ÇOK ÇARESİZ HİSSEDİYORUM.LÜTFEN Bİ CEVAP BEKLİYORUM….

SAYGILARIMLA
Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım, Tesis ve Değişiklik Yaptırılamaz..

SORU:

Apartman yöneticisi biz kat sahiplerine  ve kiracılara sormadan yada onların ev sahiplerine sormadan apartmanda bahçeye yada kapı girişine ferforjeden diğer apartmanlarda olmayan ve aykırılık gösteren herhangi bir değişiklik yapabilir mi?

Yaparsa bunu bizden parasal olarak talep edebilir mi? haberimiz ve onayımız olmaksızın yaptıysa? 

Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Apartman Girişindeki Dükkanların Durumu

SORU:

Merhabalar;

Bizim apartman altında dükkanımız 18 metrekare dükkanımız bulunmakta. Apartman yöneticisi dış cephe tadilatı yaptırmakta ve apartman altındaki dükkanları 3 dükkanı 1 daire sayıp dükkan sahiplerini de sorumlu tutmakta. Dükkanların girişi apartman girişinden ayrı. Yanlış bilmiyorsam dükkan girişi apartman girişinden ayrı ise bu gibi sorumlulukları yoktur. Ayrıca otomatik, asansör  aidatı gibi sorumlulukları yoktur.

Konu ile alakalı bilgi paylaşımınızı rica ederim.

İyi çalışmalar.

Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Ortak Giderlere İştirak Şekli

SORU:

Toplam 3 blok 6 giriş ve 60 daireden oluşan bir sitede oturuyorum. Her bir blokta 10 daire apartman köşesinde ve 10 dairede orta bölüm dediğimiz ara katlarda kalmakta. Bende bu ara katlarda oturmaktayım. Yani toplam 30 ara kat, 30 köşe kat var.

Yönetim katılımın çok düşük olduğu bir toplantıda karar alarak ısı yalıtımı ve dış cephe tadilatını yapmaya karar vermiş. Buna kimsenin itirazı yok. Fakat sorun şu, Biz ara katlarda oturanlar hesaplama yapılırken metrekare olarak hesaplanmasını istiyoruz. Çünkü gereksiz yere daha fazla ödemek zorunda bırakılıyoruz. Ayrıca bu köşe katlar dediğimiz yerler olası bir satışta bizim oturduğumuz katlara göre daha fazla paraya satılmakta.

Yönetimin isteği ise tüm giderlerin hesaplanıp kat sahiplerine ortak olarak bölünmesi.

Böyle bir durumda yönetimin kat sahiplerinin 4/5 inin rızasını almak zorunda mıdır? Konu mahkemeye taşındığında sizce kazanma olasılığımız var mıdır?

CEVAP:

Apartman Yönetimi veya Yönetici, Kat maliklerinin vekilidir. (Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.) Bu sebeple de asıl karar ve icraatlarında Kat Malikleri Kurulunun kararını almadan iş yapamaz. (md :35) Ancak, gecikmesinde zarar olacak konuları yapar ve hemen Kat malikleri kurulunu toplayarak yaptığı iş için karar alır.

Zannedildiği gibi Yönetici “ali kıran, baş kopartan” değildir. Yönetimde herhangi bir yanlışlığı sebebiyle her kat malikine karşı bir vekil, bir avukat gibi sorumludur.

Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım, Tesis ve Değişiklik Yaptırılamaz..

SORU:

Apartman yöneticisi biz kat sahiplerine  ve kiracılara sormadan yada onlarin ev sahiplerine sormadan apartmanda bahceye yada kapi girisine ferforjeden diger apartmanlarda olmayan ve aykirilik gosteren herhangi bir degisiklik yapabilir mi?

Yaparsa bunu bizden parasal olarak talep edebilir mi? haberimiz ve onayimiz olmaksizin yaptiysa?


CEVAP:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre; bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz

Binanın dış cephesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 4. Maddesinde (Madde aşağıya alınmıştır) ana duvarların Apartmanın Ortak yerlerinden olduğu belirtiliyor.

Aynı Kanunun 19. maddesine göre; her Kat maliki Apartmanın Ortak yerlerini korumak ve muhafaza etmekle görevlidir. (madde aşağıdadır)

Bu bozuklukları sizin yapabilmeniz için kat maliklerin 4/5 nin yazılı rıza vermesi gerekir. (Md. 19/2) Zira, Ortak yerler 16/1 md göre herkesin müşterek malıdır. Bunu Kat Malikleri Kurulundan karar alarak Yöneticinin yaptırması gerekir.

Apartmanın bakım ve onarımını yaptırmak, gerekli hallerde Kat Malikleri Kurulundan bu husustaki kararları aldırmak Yöneticinin görevidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde: 35/b, 35/d)

Bunu yerine getirmeyen Yönetici aynı kanunun 38. maddesine göre sorumludur. Zira, Yönetici aynı maddeye göre Kat Maliklerinin vekili gibi hareket etmek zorundadır. Bu nedenle, Borçlar Kanununun vekilliğe ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.

Bununla birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 18. maddesine göre de; kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerin, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

“Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir. Sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. “(Y.5.HD. 19.2.1990   E: 1990/17110 K:1990/4190)

—————————

Yöneticinin görev ve yetkileri Yönetim Planında belirtilir(KMK.md.35/1) :

  • Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (Bu tedbirler KMK.nun 18-19 ve 24)
  • Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması.
Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Apartman Kat Malikleri Kurulunan Kararı Olmadan Mantolama-Boya Yapılabilir mi?

SORU:

Apartmanımız 12 daire.. Bunlardan 4 daire  kendi aralarında anlaşıp,  kendi dairelerinin dış cephesinde strafor yaptırıp üzerini istedikleri gibi değişik renge boyattılar. şimdi bina yarıya kadar straforlu va değişik renkli oldu.

Boyanmayan kısımların apartmanın parasıyla boyanmasını da istediler. Fakat diğer daire sakinleri buna karşı çıktığından boyanmadı.

Bütün bunları yönetime danışmadan  yaptıklarından yöneticinin ve diğer dairelerde oturanların yasal hakları nedir?

Ne gibi işlem yapabilecekleri hakkında bilgi verirseniz sevinirim..

CEVAP:

Binanın dış cephesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 4. Maddesinde (Madde aşağıya alınmıştır) ana duvarların Apartmanın Ortak yerlerinden olduğu belirtiliyor.

Aynı Kanunun 19. maddesine göre; her Kat maliki Apartmanın Ortak yerlerini korumak ve muhafaza etmekle görevlidir. (madde aşağıdadır)

Bu bozuklukları sizin yapabilmeniz için kat maliklerin 4/5 nin yazılı rıza vermesi gerekir. (Md. 19/2) Zira, Ortak yerler 16/1 md göre herkesin müşterek malıdır. Bunu Kat Malikleri Kurulundan karar alarak Yöneticinin yaptırması gerekir.

Apartmanın bakım ve onarımını yaptırmak, gerekli hallerde Kat Malikleri Kurulundan bu husustaki kararları aldırmak Yöneticinin görevidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde: 35/b, 35/d)

Bunu yerine getirmeyen Yönetici aynı kanunun 38. maddesine göre sorumludur. Zira, Yönetici aynı maddeye göre Kat Maliklerinin vekili gibi hareket etmek zorundadır. Bu nedenle, Borçlar Kanununun vekilliğe ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.

Yönetici görevini yapmazsa Türk Ceza Kanunundaki 155. madde gereğince “güveni kötüye kullanma” suçu sebebiyle yargılanır.  Sizin apartmanınızın durumu da böyledir. Eğer sizin sözle ikazınıza rağmen Yönetici Kat Malikleri Kurulundan bu konuda karar istemezse, siz talebinizi Noter yoluyla İhtar olarak yapın. Yine de yapmazsa C.Savcılığına yukarıdaki maddeleri de belirterek suç duyurusunda bulunun. BU Yöneticinin cezalandırılması içindir.

Ayrıca Mahkemeye müracaatla apartmanın tamir gerektiğini belirterek bu konuda bilirkişi tespiti isteyerek onarım için Kat Maliklerine gerekli tamiratın yaptırılmasını isteyebilir.

Selamlar.

Muzaffer Deligöz


Kat Mülkiyeti Kanunu:

IV – ORTAK YERLER:

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

II – ORTAK YERLER ÜZERİNDE :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Yargıtay Kararı:

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi : Esas o : 2005 / 4974   Karar No : 2005 / 7124   Tarih : 05/07/2005

Özü : DOSYA İÇERİSİNDEKİ 9.1.2002 GÜNLÜ KAT MALİKLERİ KURULU KARARINDA SALT ANAYAPININ DIŞ CEPHESİNİN BAKIM VE ONARIMININ YAPILMASI KARARLAŞTIRILMIŞ, ANCAK DEĞİŞİK RENKTE DIŞ BADANA VEYA BOYA YAPILACAĞI KONUSUNDA BİR HÜKME YER VERİLMEMİŞTİR. BU DURUM KARŞISINDA MAHKEMECE ÖNCELİKLE ANAYAPININ DIŞ CEPHESİNİN KİM YA DA KİMLER TARAFINDAN VE HANGİ GEREKÇEYE DAYANARAK DEĞİŞİK RENKTE BOYANDIĞININ VE ÖZELLİKLE DAVALI KAT MALİKLERİNİN BU EYLEMDE DOĞRUDAN VE DOLAYLI BİR KATKILARININ BULUNUP BULUNMADIĞININ SAPTANMASI, GEREKTİĞİNDE BU KONUDA DİĞER KAT MALİKLERİNİN DE DAVAYA DAHİL EDİLMELERİ İLE OLUŞACAK SONUÇ DOĞRULTUSUNDA GEREK ESKİ HALE GETİRME VE GEREKSE BUNUN GİDERLERİNİN TAHSİLİ KONUSUNDA KARAR VERİLMESİ GEREKİRKEN SALT GİDERLER YÖNÜNDEN HÜKÜM KURULUP DIŞ CEPHE BOYASININ ESKİ HALE GETİRİLMESİ İSTEMİ YÖNÜNDEN BİR KARAR VERİLMEMESİ DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)

Apartmanda Bir Dairenin Isı Yalıtımı yapması

SORU:

Üst kattaki komşum dış cephede ısı yalıtımı yaptırmak istiyor. Benim dairem zemin katta ve inşaat gereği 1 metre kadar zaten içerde kalıyor. Komşum dıştaki bu 1 metrelik kısmın zemin kısmına yalıtım yaptırmak istiyor. Ancak yalıtım yaptıracağı tarafta benim bir odanın iki penceresi var. Burada pencere ile üst katın zemini arasında da bir mesafe yok. Yani onun zemin mesafesinin bittiği yerde benim pencereler var. Yaptıracağı yalıtım ise benim penceremin dış tavan hizasından 7 cm aşağıya denk geliyor. Yani benim o taraftaki odamın ışık alması engellendiği gibi pencereler de kısmen kapanacak. Komşumun buna yetkisi var mı,yok mu?

Aşağıda okuyunuz

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)