SORU: Oturduğum evin on cephesinden 2 kat arka cepheden 3 kat apartman önden 3 katlı arkadan 4 katlı.
Benim balkonumun o balkon demirlerinin üzerine oturduğu duvarın dış cephesindeki sıvalar dökülüyor ve alt kattaki bahçede tehlike yaratıyor aynı şekilde üst katımdaki balkonunda dış cephesi aşağıya dökülüyor. Bunun tamir edilmesi kolay bir işlem olsa kimseye bir şey demeden kendim yaptıracağım ama oldukça zor bir işlemi var iskele filan kurulması lazım ki ayrıca dökülen kısımlar için gerçekten iyi bir duvar temizliği yapılması gerekiyor ki başka dökülmeler olmasın ilerde.
Benim mantığıma göre bu dış cephe ye bağlı bir yer ve bu durumda apartmanın ortak yaptırması gerekiyor. Bu mantığımda hakli miyim? Yönetici ile konuşmadan önce bilgiye ihtiyacım var bununla ilgili beni yönlendireceğiniz bir hüküm yada kanun maddesine yönlendirir misiniz ?
Şimdiden çok teşekkür ederim
CEVAP: Binanın dış cephesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 4. Maddesinde (Madde aşağıya alınmıştır) ana duvarların Apartmanın Ortak yerlerinden olduğu belirtiliyor.
Aynı Kanunun 19. maddesine göre; her Kat maliki Apartmanın Ortak yerlerini korumak ve muhafaza etmekle görevlidir. (madde aşağıdadır)
Bu bozuklukları sizin yapabilmeniz için kat maliklerin 4/5 nin de yazılı rıza vermesi gerekir. (Md. 19/2) Zira, Ortak yerler 16/1 md göre herkesin müşterek malıdır.
Apartmanın bakım ve onarımını yaptırmak, gerekli hallerde Kat Malikleri Kurulundan bu husustaki kararları aldırmak Yöneticinin görevidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde: 35/b, 35/d)
Bunu yerine getirmeyen Yönetici aynı kanunun 38. maddesine göre sorumludur. Zira, Yönetici aynı maddeye göre Kat Maliklerinin vekili gibi hareket etmek zorundadır. Bu nedenle, Borçlar Kanununun vekilliğe ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.
Yönetici görevini yapmazsa Türk Ceza Kanunundaki 155. madde gereğince “güveni kötüye kullanma” suçu sebebiyle yargılanır. Sizin apartmanınızın durumu da böyledir. Eğer sizin sözle ikazınıza rağmen Yönetici Kat Malikleri Kurulundan bu konuda karar istemezse, siz talebinizi Noter yoluyla İhtar olarak yapın. Yine de yapmazsa C.Savcılığına yukarıdaki maddeleri de belirterek suç duyurusunda bulunun. BU Yöneticinin cezalandırılması içindir.
Ayrıca Mahkemeye müracaatla apartmanın tamir gerektiğini belirterek bu konuda bilirkişi tespiti isteyerek onarım için Kat Maliklerine gerekli tamiratın yaptırılmasını isteyin. Acilen işin yapılmasını istiyorsanız; Mahkemeden bilirkişinin belirlediği onarımın sizin tarafınızdan yaptırılarak bedelinin Kat Maliklerinden alınması için karar talep edin.
Selamlar.
Muzaffer Deligöz
IV – ORTAK YERLER:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
II – ORTAK YERLER ÜZERİNDE :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
II – YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:
1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
III- SORUMLULUĞU:
1.GENEL KURAL:
Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
