Apartmanlarda Ortak Yerler ve Çatı

Apartmanlarda Ortak Yerler

Kat mülkiyetine dahil olan apartmanlarda “ortak yerler” Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde düzenlenmiştir. 4. maddeye göre, kanunda sayılanlar dışındaki başka yerleri de Apartman Yönetim Planına alarak “ortak yer” olarak tespit etmek mümkündür. Ayrıca; “Ortak yerle” binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabilir. Buna rağmen Kanun; ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirlemiştir.

Ortak Yerler Nerelerdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre; Kat mülkiyetine konu olan bir yapının;

MADDE 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Öte yandan; yukarıda sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması için zorunlu olan bölüm ve eşyalar da “ortak yer” kavramı içerisinde değerlendirilir.

Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenir. KMK 19 ncu maddesi, tüm kat maliklerine; ana gayri menkulün bakımı-güzelliği- mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir. Kanun; ortak yer kapsamında olan yerlerin “inşaat-onarım-boyama ve badana” işlerini kat maliklerinin 4/5 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir. Kat malikleri ortak yerlerde kendi kararları ile değişiklik-tadilat vs yapamazlar.

14.11.2007 tarihli Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu “ortak yerler” konusunda eski kanunda bulunmayan bir düzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” denilmektedir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:

“Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

Kanunun değişmeden önceki Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı. Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 4/5 oy çoğunluğunun aranacağı tabiidir.

Çatı’nın Durumu:

Ortak Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine göre “çatı” ortak yer kapsamındadır. Bu nedenle, ana taşınmazın Çatısının yapımı, tamiri, çatıdan su sızması nedeni ile bağımsız bölümlerde veya eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir. Bu hususta, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’ nin 24.03.2005 tarih, 2005/ 34 Esas, 2005/ 2787.K sayılı örnek kararı da mevcuttur.

—————————-oOo————————-

Yargıtay Karar Özetleri

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 17/02/2005      Esas No : 2005 / 661      Karar No : 2005 / 922

Özü : ANA YAPIDAKİ ORTAK TERASIN ONARIMINA TÜM KAT MALİKLERİNİN KATILIMI ZORUNLU OLUP, DAVACININ BİR KISIM KAT MALİKİ LEHİNE FERAGATİ HALİNDE ONARIM GERÇEKLEŞ MEYECEĞİNDEN TÜM KAT MALİKLERİNİN ONARIMA KATILMASI GEREKİR

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih :01/06/1995 Esas No : 1995 / 5755    Karar No : 1995 / 6582

Özü :

TERAS DAVALI TERAS KATI MALİKİ TARAFINDAN KULLANILMAKTA OLSA BİLE ORTAK YERLERDENDİR. DAVALININ TERAS KAPLAMASININ HASARA UĞRAMASI KONUSUNDA HERHANGİ BİR EYLEMİ OLDUĞU TESPİT EDİLMEDİKCE ORTAK OLAN BU YERDE VUKU BULAN HASAR VEYA DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE SEBEP OLUNAN HASAR TÜM KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ALTINDADIR.

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 23/03/1995     Esas No : 1995 / 2636        Karar No : 1995 / 3574

Özü :

MİMARİ PROJE İNCELENMEK SURETİ İLE DÜZENLENEN BİLİRKİŞİ RAPORUNA GÖRE ANAGAYRİMENKULDE TERASA AYRI BİR ÇIKIŞ MEVCUT OLMAYIP TERASA ÇIKIŞ GEREKTİĞİNDE DAVALININ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDEN GEÇME ZORUNLULUĞU VARDIR. BÖYLE BİR DURUMDA DİĞER KAT MALİKLERİNİN TERASA ANCAK HERHANGİ BİR TAMİRAT YAPMAK YADA ORTAK AMACA YÖNELİK BİR TESİSİ KURMAK VEYA BAKIMINI İCRA ETMEK İÇİN SÖZ KONUSU OLABİLECEĞİ CİHETLE TERASA ÇIKIŞIN BU FAALİYETLERLE SINIRLI VE DAVALININ UYGUN OLARAK BELİRLEYECEĞİ ZAMANLARA MÜNHASIR OLMASI GEREKTİĞİ DİKKATE ALINMALIDIR.

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 28/02/1995     Esas No : 1995 / 1816          Karar No : 1995 / 2639

Özü :

TERASA ÇIKIŞ DAVALININ İDDİA ETTİĞİ GİBİ DAVALIYA AİT BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİNDEN SAĞLANIYORSA, DAVACININ TERASTAN YARARLANMASI ANCAK ORADA ARIZA OLARAK ÇIKABİLECEK HERHANGİ BİR KULLANIM SÖZ KONUSU OLDUĞUNDA MÜMKÜNDÜR.

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 31/01/1992      Esas No : 1991 / 248                       Karar No : 1994 / 282

Özü :

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 19. MADDESİ HÜKMÜNE GÖRE KAT MALİKLERİNDEN BİRİ BÜTÜN KAT MALİKLERİNİN RIZASI OLMADIKÇA ANA GAYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNDE BULUNAN ÇATIDA İNŞAAT VE TESİS YAPAMAZ İSE DE, YARGITAY’IN YERLEŞMİŞ UYGULAMALARINA GÖRE ANA BİNAYA ZARAR VERMİYEN, ESTETİĞİNİ BOZMAYAN VE KAT MALİKİNİN ARSA PAYI İLE ORANLI BULUNAN BÜYÜKLÜKTE, GÜNEŞ ENERJİSİNDEN YARARLANMAYA YÖNELİK ISITMA SİSTEMİNİN KURULMASINDA KAT MALİKLERİNİN RIZASININ ALINMASI ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR.

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 30/03/2006    Esas No : 2006 / 1820        Karar No : 2006 / 2566

Özü :

KAT MALİKLERİNDEN HER BİRİ, ARALARINDA BAŞKA TÜRLÜ ANLAŞMA OLMADIKÇA ANA TAŞINMAZIN BÜTÜN ORTAK YERLERİNİN BAKIM, KORUMA VE ONARIM GİDERLERİ İLE ORTAK TESİSLERİN İŞLETME GİDERLERİNE VE DİĞER GİDERLER İLE İLGİLİ AVANSA KENDİ ARSA PAYI ORANINDA KATILMAKLA YÜKÜMLÜDÜR. GİDER VEYA AVANS PAYINI ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA DİĞER KAT MALİKLERİNDEN HER BİRİ BU KANUNA GÖRE DAVA AÇABİLİR, İCRA TAKİBİ YAPABİLİR. KAT MALİKİNİN PAYINA DÜŞECEK GİDER VE AVANS BORCUNDAN, GECİKME TAZMİNATINDAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BİRİNDE KİRA AKDİNE, OTURMA HAKKINA VEYA BAŞKA SEBEBE DAYANARAK DEVAMLI BİR ŞEKİLDE FAYDALANANLAR DA MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN SORUMLUDUR. ANCAK, KİRACININ SORUMLULUĞU ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİRA MİKTARI İLE SINIRLI OLUP YAPTIĞI ÖDEME, KİRA BORCUNDAN DÜŞÜLÜR

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 26/12/2005     Karar No : 2005 / 11660     Esas No : 2005 / 9755

Özü : DOSYADA TOPLANAN BELGE VE BİLGİLERE GÖRE, KAT MÜLKİYETLİ ANA TAŞINMAZDA DAVAYA KONU BİNANIN ÜZERİ PROJESİNDE AÇIK TERAS OLUP, BURADAN AKAN SU SIZINTILARINDAN DAVACIYA AİT BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNZARAR GÖRDÜĞÜ, BU NEDENLE TERASIN ONARILMASI GEREKTİĞİ KONUSUNDA ÇEKİŞME YOKTUR. BÖYLE BİR DURUMDA TERASIN ONAYLI PROJESİNE UYGUN OLARAK ISI VE SU YALITIMI YAPILIP ONARILMASINA KARAR VERMEK GEREKİRKEN, TERAS ÜZERİNE AHŞAP OTURTMA ÇATI YAPILMASINA KARAR VERİLMESİ YASANIN 19.MADDESİNİN EMREDİCİ HÜKMÜNE AÇIKÇA AYKIRILIK OLUŞTURMAKTADIR

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 07/03/2005    Esas No : 2004 / 9825       Karar No : 2005 / 1756

Özü : KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZDA AÇIK TERASTAN SIZAN SULAR BAĞIMSIZ BÖLÜME ZARAR VERİYORSA, MİMARİ PROJEYE GÖRE ÇATI YAPMAK MÜMKÜN İSE BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKİ ÇATI MASRAFLARINI İSTEYEBİLİR. PROJE ÇATI YAPMAYA UYGUN DEĞİLSE ORTAK ALAN OLAN ÇATIYA EL ATMA KABUL EDİLMELİDİR.

—————————-oOo————————-

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Tarih : 29/06/2004             Esas No : 2004 / 3645       Karar No : 2004 / 5469

Özü : ANATAŞINMAZIN SAĞLAMLIĞI İLE BAKIMI VE KORUNMASI HER KAT MALİKİ İÇİN VAZGEÇİLMEZ BİR GÖREV OLUP, ACİL VE ZORUNLU HALLERDE VEYA MAHKEMECE YAPTIRILAN TESPİTTE, ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI YANINDA KULLANILAN MALZEMELERİN ÇÜRÜMESİ YA DA ESKİMESİ HALLERİNE MÜNHASIR OLMAK ÜZERE, KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN, İLGİLİ KAT MALİKİ GEREKLİ ONARIMI YENİLEME VE TAMİRATLARI TEK BAŞINA VE PROJESİNE UYGUN OLARAK YAPTIRARAK, MASRAFLARI DA DİĞER KAT MALİKLERİNDEN İSTEYEBİLİR. ONARIMA MUHTAÇ OLAN BÖLÜMÜN MÜTEMMİM CÜZÜ NİTELİĞİNDEKİ IŞIKLIK VS. GİBİ BÖLÜMLERİNİN DE, -BU İŞİ YAPAN USTANIN GEREK GÖRMESİ DURUMUNDA,- MUTLAKA ONARILMASI GEREKİR

Digg This
Reddit This
Stumble Now!
Buzz This
Vote on DZone
Share on Facebook
Bookmark this on Delicious
Kick It on DotNetKicks.com
Shout it
Share on LinkedIn
Bookmark this on Technorati
Post on Twitter
Google Buzz (aka. Google Reader)